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物流地產商模式,從某種程度上說是以上兩種開發模式的優勢綜合,融合了政府參與物流園區開發的思想,特別是對于主體企業開發模式的不足之處,提出了很好的針對性解決方法。即由政府來為園區開發者提供土地政策、稅收政策和優惠的市政配套等綜合性配套政策,由物流地產商來主持進行包括物流園區的道路、倉庫和其他物流基礎設施及基礎性裝備的建設和投資,而不是由一個有相對物流競爭優勢的大型物流相關企業根據企業自身的擴張需要來規劃和構建自己的大規模倉儲中心、配送中心。在整個物流園區基礎建設前期開發結束后,同時也針對有人駐需求的企業各自需要進行綜合的規劃。最后,人駐園區的所有企業都站在同一競爭的起跑線上,同時又有一定的專業分工和適當的專業競爭。這樣,事實上就限制了主體企業開發模式中的一個先進人物流園區開發的主導企業或企業協作團體對整個物流園區的行業壟斷性控制。
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在我國國民經濟各個領域中,由于長期受計劃經濟的影響,采購、制造、運輸、倉儲配送、代理、配送、銷售等環節彼此分割。一方面,造成了生產企業的原材料和產成品庫存過大、占壓資金過多,產品生產成本上升;另一方面,使運輸、倉儲等行業企業有效貨源不足,現有設施能力未能充分利用,并且運輸環節不銜接造成成本上升。近10年來,隨著市場經濟的發展和物流產業的興起,我國不少企業才開始改變上述狀況。從一般的角度看，物流活動的組織結構也不會不斷地演變進展。企業具體物流組織職能的發揮取決于其內部物流活動的特點，根據物流活動特點對物流組織職能定位是一個前提條件。所謂的定位是關系到將這些經營活動放在企業組織結構中的什么位置，通常它由下列問題決定，即物流活動是分散式管理還是集中式管理，是幕僚管理還是直線管理。