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物流地產(chǎn)商模式,從某種程度上說是以上兩種開發(fā)模式的優(yōu)勢(shì)綜合,融合了政府參與物流園區(qū)開發(fā)的思想,特別是對(duì)于主體企業(yè)開發(fā)模式的不足之處,提出了很好的針對(duì)性解決方法。即由政府來為園區(qū)開發(fā)者提供土地政策、稅收政策和優(yōu)惠的市政配套等綜合性配套政策,由物流地產(chǎn)商來主持進(jìn)行包括物流園區(qū)的道路、倉庫和其他物流基礎(chǔ)設(shè)施及基礎(chǔ)性裝備的建設(shè)和投資,而不是由一個(gè)有相對(duì)物流競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的大型物流相關(guān)企業(yè)根據(jù)企業(yè)自身的擴(kuò)張需要來規(guī)劃和構(gòu)建自己的大規(guī)模倉儲(chǔ)中心、配送中心。在整個(gè)物流園區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)前期開發(fā)結(jié)束后,同時(shí)也針對(duì)有人駐需求的企業(yè)各自需要進(jìn)行綜合的規(guī)劃。最后,人駐園區(qū)的所有企業(yè)都站在同一競(jìng)爭(zhēng)的起跑線上,同時(shí)又有一定的專業(yè)分工和適當(dāng)?shù)膶I(yè)競(jìng)爭(zhēng)。這樣,事實(shí)上就限制了主體企業(yè)開發(fā)模式中的一個(gè)先進(jìn)人物流園區(qū)開發(fā)的主導(dǎo)企業(yè)或企業(yè)協(xié)作團(tuán)體對(duì)整個(gè)物流園區(qū)的行業(yè)壟斷性控制。
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在我國國民經(jīng)濟(jì)各個(gè)領(lǐng)域中,由于長(zhǎng)期受計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的影響,采購、制造、運(yùn)輸、倉儲(chǔ)配送、代理、配送、銷售等環(huán)節(jié)彼此分割。一方面,造成了生產(chǎn)企業(yè)的原材料和產(chǎn)成品庫存過大、占?jí)嘿Y金過多,產(chǎn)品生產(chǎn)成本上升;另一方面,使運(yùn)輸、倉儲(chǔ)等行業(yè)企業(yè)有效貨源不足,現(xiàn)有設(shè)施能力未能充分利用,并且運(yùn)輸環(huán)節(jié)不銜接造成成本上升。近10年來,隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和物流產(chǎn)業(yè)的興起,我國不少企業(yè)才開始改變上述狀況。從一般的角度看，物流活動(dòng)的組織結(jié)構(gòu)也不會(huì)不斷地演變進(jìn)展。企業(yè)具體物流組織職能的發(fā)揮取決于其內(nèi)部物流活動(dòng)的特點(diǎn)，根據(jù)物流活動(dòng)特點(diǎn)對(duì)物流組織職能定位是一個(gè)前提條件。所謂的定位是關(guān)系到將這些經(jīng)營活動(dòng)放在企業(yè)組織結(jié)構(gòu)中的什么位置，通常它由下列問題決定，即物流活動(dòng)是分散式管理還是集中式管理，是幕僚管理還是直線管理。